In Zeiten, in denen Wohnimmobilien rar und teuer sind, erscheint der Erwerb im Rahmen einer Immobilien Zwangsversteigerung als willkommene, zusätzliche Option. Aber es ist Vorsicht geboten. Ohne präzise Kenntnis der konkreten Sach- und Rechtslage kann das vermeintliche Schnäppchen schnell zu einem teuren Irrtum werden.
Weniger Zwangsversteigerungen durch angespannten Immobilienmarkt
Um vorab allzu große Hoffnungen zu dämpfen: Der Run auf Immobilien und die Niedrigzinsen haben auch die Anzahl der bundesweiten Zwangsversteigerungen zurückgehen lassen. Wurden in 2015 noch rund 31.000 Objekt versteigert, waren es im Jahr 2021 gerade noch gut 13.000 Verfahren. Und hierin sind auch die sogenannten Teilungsversteigerungen (zur Aufhebung einer Gemeinschaft) berücksichtigt. Für diese gelten im Wesentlichen die gleichen Verfahrensvorschriften, es gibt aber einige – nicht unwesentliche – Sonderregelungen. Nachfolgend setzt sich der Autor mit der sogenannten Vollstreckungsversteigerung auseinander, also einem Verfahren, das von einem Gläubiger des Eigentümers betrieben wird.
Risiken einer Zwangsversteigerung
Sie als potentieller Kaufinteressent (richtigerweise: Bietinteressent) erfahren von diesem Verfahren “offiziell” durch die sogenannte Bekanntmachung des Termins zur Zwangsversteigerung. In der Regel stammt diese Info aus der regionalen Presse oder – falls Sie sich intensiv damit auseinandersetzen – online über www.zvg-portal.de). Wie bei jedem Kauf, möchte man das Objekt natürlich besichtigen und wissen, was man kauft (genau: ersteigert). Hier können bereits Probleme entstehen: Denn der Eigentümer (oder der tatsächliche Nutzer des Objektes) ist nicht dazu verpflichtet, Sie hereinzulassen. Dies gilt im Übrigen auch für den durch das Gericht bestellten Sachverständigen, der den Auftrag erhalten hat, den Verkehrswert des Objektes zu ermitteln. Hilfsweise muss der Sachverständige tatsächlich von Außen und – wenn es nichts anders geht – ohne oder mitels rudimentären Objektunterlagen bewerten. Der Zustand im Inneren bleibt unklar, auch ob (bauliche) Schäden bestehen. Sie erwerben das Objekt in der Zwangsversteigerung “so wie es steht und liegt”, das heißt, unter Ausschluss jeglicher Gewährleistungen.
Auf den Punkt gebracht: Sie tragen alle Risiken.
Nutzt der Eigentümer das Objekt selbst und ist er nicht zum Auszug bereit, müssen Sie die zwangsweise Räumung betreiben. Das kostet nicht nur Geld, sondern auch Zeit und sie können das Objekt in der Zwischenzeit nicht selbst nutzen oder vermieten. Besondere Aufmerksamkeit ist geboten, wenn Nutzungs- / Mietverhältnisse bestehen, die Sie zunächst einmal übernehmen müssen. Das Gesetz sieht ein Sonderkündigungsrecht vor, dies gilt jedoch nicht uneingeschränkt und ist vom konkreten Einzelfall abhängig.
Im Versteigerungstermin gilt es auf alle Fälle das sogenannte Geringste Gebot zu beachten, dass neben dem Bargebot zusätzlich auch im Grundbuch eingetragene Rechten in Abteilung II und II bestehen bleiben können, die zu übernehmen sind. Stellen Sie sich einmal vor, Sie bieten € 250.000,- und freuen sich, dass Sie so günstig erworben haben und dann müssen Sie zusätzlich noch eine Grundschuld über z.B. € 500.000,- übernehmen und ablösen. Ein echtes Desaster!
Chancen bei der Zwangsversteigerung von Immobilien
Wo Risiken sind, sind naturgemäß auch Chancen. Und die liegen in der Regel im “Kaufpreis” (Bargebot und zu übernehmende Rechte). Vielleicht kennen Sie das Objekt und / oder den Eigentümer und können die Situation besser beurteilen als außenstehende Dritte und können dadurch die Risiken besser eingrenzen.
Der Unterzeichner / S&M verfügt über langjährige Expertise in der Zwangsversteigerung und aus über 300 Versteigerungsterminen. Mit diesem Wissen in Kombination als Sachverständiger können wir gemeinsam mit Ihnen die Risiken eingrenzen, dotieren und Sie in der Versteigerung begleiten. Aber auch bei einem Verkauf durch eine Zwangsversteigerung stehen wir Ihnen beratend zur Seite.
