Die Zahl der Mitglieder in den christlichen Konfessionen ist in Deutschland seit Jahren rückläufig, die Gründe vielfältig. Nicht mehr benötigte Kirchen und Kirchenimmobilien sind die Folge. Eine Kirchen Umnutzung kann hier die Lösung sein.

 

Was versteht man unter Kirchenimmobilie?

Bei dem Begriff Kirchenimmobilien oder auch Sakralbauten denkt man üblicherweise an eine Kirche, Kapelle, Basilika oder ein Kloster oder Münster. Diese Immobilien dienen der unmittelbaren Auftragserfüllung. Hierzu gehören – wenn auch nicht mehr im klassischen Sinn – Kirchen / Ruinen, die aufgrund der baulichen Begebenheiten nicht mehr genutzt werden (können).

Der Immobilienbesitz der Kirchen umfasst aber auch Gebäude zur mittelbaren Auftragserfüllung (z.B. Pfarrhäuser, Gemeindehäuser, Kindergärten, Krankenhäuser, Verwaltungsgebäude), Friedhöfe und letztlich Anlageobjekte (Wohn- und Gewerbeimmobilien) oder unbebaute Grundstücke.

Dieser Beitrag beschäftigt sich nur mit Sakralbauten.

 

Arten der Umnutzung von Kirchen

Umnutzung im eigenen Bestand

Nachdem die bisherige Nutzung nicht mehr aufrecht erhalten werden kann, ist die Umnutzung von Kirchen durch die Kirchengemeinde selbst oder ihr nahestehende Institutionen / Einrichtungen naheliegend. Andere Nutzungen, evtl. auch die Zusammenlegung von Nutzungsbereichen, ermöglichen es, andere Gebäude freizulegen und diese zu verkaufen oder anderweitig zu verwerten.

Exemplarisch sind hier die Umnutzung für Alten-, Wohn- und Pflegeheime, Museen, Kultur-/Dokumentationszentren zu nennen.

Kirchen Umnutzung nach Verkauf an Dritte

Der Verkauf unterliegt nach wie vor hohen Hürden, besteht die Gefahr, dass eine Nachnutzung gegen die guten Sitten verstößt oder sich gar gegen die Kirche richtet. Gemeint sind hier Konzepte, die Diskotheken, Spielhallen oder Versammlungsstätten anderer Religionsgemeinschaften oder Sekten vorsehen.

Kann das Gotteshaus nicht erhalten werden, droht dessen Verfall (und nicht zuletzt dessen Abriss).

 

Profanierung / Entwidmung von Kirchen

Die Profanierung (kath. Kirche) bzw. Entwidmung (ev. Kirche) stellt eine zwingende Voraussetzung für eine Umnutzung dar. Die Kirche gilt nach der Profanierung / Entwidmung nicht mehr als geheiligter Raum für Gottesdienste, sondern als gewöhnliches Gebäude. Dieses kann somit abgerissen oder für einen anderen Zweck verwendet werden, ohne dass dadurch gegen kirchliche Gebräuche oder Gesetze verstoßen wird.

Ablauf Katholische Kirche:

Wenn eine Kirche Weihe oder Segnung verliert, geschieht dies durch Profanierung, das Gegenteil der (Kirch-)Weihe. Angeordnet wird eine solche Entwidmung durch ein Dekret des Diözesanbischofs, das im Allgemeinen in einem letzten Gottesdienst verlesen und damit wirksam wird. Damit wird dann das Gotteshaus dauerhaft profanem Gebrauch überlassen.

Ablauf Protestantische Kirche:

Die Entwidmung kirchlich genutzter Grundstücke und Gebäude regeln die einzelnen evangelischen Landeskirchen durch Gesetze und Verordnungen. Die Rechtsquellen sind im Allgemeinen im Internet abrufbar.

„Stolperfalle Kunstgut“:

Eine weitere Hürde kann noch vorhandenes Kunstgut sein.

Beispiel: Die Demontage einer Kirchturmglocke kann mit sehr hohen, zusätzlichen Kosten verbunden sein, wenn zu deren Bergung nicht nur Krananlagen / Kranfahrzeuge erforderlich sind, sondern gar der Dachstuhl entfernt werden muss.

 

Umwandlung Kirche in Moschee

Die Umwidmung einer Kirche in eine Moschee wird – insbesondere in Kirchenkreisen – unverändert kritisch bewertet, da Umwidmungen von sakralen Gebäuden das Missverständnis nahelegen (könnten), dass eine Religion die andere beerbt.

Aus Sicht der Gebäude (und ihrer Kultur) spricht nichts dagegen. Die Hagia Sophia in Istanbul mit ihrer wechselhaften Geschichte ist ein gutes Beispiel (jetzt wieder Moschee, davor Museum, davor orthodoxische, katholische, griechisch-orthodoxe Kirche oder Moschee).

 

Denkmalschutz

Die Mehrheit der katholischen und evangelischen Kirchenbauten in Deutschland stehen als Einzeldenkmale unter Denkmalschutz.

Für Denkmalschützer ist klar: Umnutzung einer Kirchenimmobilie ist fast immer besser als deren Abriss. Investoren werden daher erfahrungsgemäß unterstützt.

Unbeschadet denkmalschutzrechtlicher Verpflichtungen muss sich jeder Erwerber darüber im Klaren sein, dass ihn die gleichen Verkehrssicherungspflichten wie jeden Grundstückseigentümer treffen. Das kann bei einem Kirchengebäude – insbesondere wenn es schon über ein entsprechendes Alter verfügt – schon eine besondere Herausforderung darstellen.

Besonders deutlich wird das bei einer Kircheruine. Hier besteht zwar für den Eigentümer keine Verpflichtung zur Wiederherstellung, der Verfall (z.B. durch Einsturz, auch in Teilen) kann jedoch zur Gefährdung für angrenzende Gebäude und Flächen werden, im schlimmsten Fall sogar für Leib und Leben.

 

Wer entscheidet über die Kirchen Umnutzung oder den Verkauf?

Der Weg ist nach unseren Erfahrungen schwierig und langwierig. Die dargestellten Hauptschritte ziehen sich nicht selten über mehrere Jahre.

Katholische Kirche:

1. 1. die Kirchenverwaltung muss sich einig werden (Pfarrer und Kirchenverwaltungsmitgliedern samt Vorstand)
   2. (kein Muss – aber Regelfall): Einholung eines Wertgutachtens
   3. (stiftungsaufsichtliche) Genehmigung durch (erz-)bischöfliche Finanzkammer

Bei der evangelischen Kirche ist der Instanzenweg ähnlich, die Begrifflichkeiten variieren.

 

Überraschungen hinter Kirchenmauern

Es gibt sie aber auch, die Bespiele für gelungene Umnutzungen. Büros und Archive, Bars statt Altar, Hotels, Restaurants, Buchhandlungen hinter sind inzwischen aber Realität geworden. Viele Beispiele finden sich im Ausland, in den Niederlanden boomt das Geschäft mit der Säkularisierung.

Beispiel Umwidmung in Büro im Bischöflichen Diözesanarchiv und Domarchiv in der ehemaligen Kirche Sankt Paul in Aachen

Beispiel Umwidmung Hotel: Martins Traumhotel in Mons (Belgien)

Beispiel Umwidmung Restaurant: Martinikirche in Bielefeld zur Gaststätte “Glück und Seligkeit“.

 

Wertermittlung von Sakralbauten

Für diese Liegenschaften stehen Vergleichs- und Transaktionsdaten kaum zur Verfügung. Die Gebäudeform, die sonstigen baulichen Anlagen wie z.B. Glockentürme und weitere künstlerische Besonderheiten verstärken den Charakter als Sonderimmobilien. Wird die kirchliche Nutzung aufgegeben, orientiert sich die Wertermittlung an der künftigen privatwirtschaftlichen Nutzung, häufig jedoch mit hohen Umstrukturierungskosten, die in der Regel höhere Bewirtschaftungskosten und die möglicherweise verminderte Ertragssituation zu Beginn der Nutzung zur Folge haben.

Die Bewertung von Kirchenimmobilien stellt den Bewerter vor Herausforderungen, die ohne eine tiefere Betrachtung nicht nur der Immobilie, sondern auch der Gemeinde, zu der sie gehört, nicht funktionieren kann. Das „Quo vadis“ der Auftraggeber muss regelmäßig intensiv – vielleicht sogar deutlich intensiver als bei anderen Auftraggebern – hinterfragt und ermittelt werden (Kerstin Sirtl, in Gabriele Bobka: Spezialimmobilien).

 

Fazit:

• • S&M verfügt über entsprechend langjährige Erfahrung in Bezug auf Sonderimmobilien – hier: Sakralbauten (Kirchen)
  • S&M kennt die Anforderungen an die Umnutzung von Kirchen und unterstützt Sie fachkundig

• • S&M erstellt die für den Entscheidungsprozess erforderlichen Wertgutachten für Sonderimmobilien

Herzlichen Dank für Ihr Interesse!

Ihr

Ralf Klein