Um keine Bauschäden am Nachbargebäude zu verursachen, wurde für die Grenzbebauung ein Regelwerk festgelegt. Für die Errichtung von Gebäuden gilt für gewöhnlich zwischen zwei Gebäuden ein Mindestabstand von je drei Metern zur Grundstücksgrenze für jeden Bauherr. Je nach Höhe des Gebäudes auch mehr. Hat das Gebäude eine Höhe von 9,0 m dann beträgt der erforderliche Abstand zur Grenze (Grenzabstand) 4,50 m. Eine Grenzbebauung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen, mit Einverständnis des direkten Nachbarn sowie der zuständigen Baubehörde möglich. Diese sind in den jeweiligen Landesbauordnungen für die Planung und Errichtung von Gebäuden festgeschrieben. Kleinere Projekte können ggf. ohne Genehmigung direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück errichtet werden.
Wann spricht man von Grenzbebauung?
Die Definition, ab wann es sich um eine Grenzbebauung handelt, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Abstandsfläche richtet sich u.a. nach der Wandhöhe des geplanten Objektes. Unabhängig der geplanten Höhe ist stets ein Mindestabstand von 2,5 bis 3 Metern einzuhalten je Grenzseite einzuhalten. Wird diese Mindestfläche unterschritten, so wird von einer Grenzbebauung gesprochen. Dieser Schutzbereich an der Grundstücksgrenze basiert zum einen auf Grund von Brandschutzmaßnahmen sowie hinsichtlich der Belüftung und Belichtung der Gebäude. Eine weitere, untergeordnete, aber nicht zu vernachlässigende, Rolle spielt die Privatsphäre des Nachbarn.
Aufnehmen einer Baulast zu Realisierung
Ist in der Planungsphase abzusehen, dass die vorgeschriebene Abstandsfläche nicht einhalten werden kann, diese Fläche auf dem Nachbargrundstück abgebildet werden kann, so besteht die Möglichkeit auf dem Nachbargrundstück eine Abstandsbaulast aufnehmen. Dieses bedeutet, dass der Nachbar fehlende Abstandsflächen übernimmt und das Bauvorhaben duldet. Eine Baulast muss seitens beider Grundstückseigentümer schriftlich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erklärt werden. Diese ist in der Regel notariell zu fixieren und dem Nachbarn gegenüber (dass er diese Fläche dann nicht mehr bebauen kann) zu vergüten. Der Vergütungsanspruch ist frei zu verhandeln.
Neben der Abstandsbaulast ist eine Anbaubaulast möglich. Diese bedeutet, wenn eine Garage an die Grundstücksgrenze gebaut werden soll, kann ihr Nachbar bei einem eigenen Bauvorhaben dazu verpflichtet werden, an die von Ihnen erbaute Garage anzubauen.
Beide Arten der genannten Baulasten bedeuten in den meisten Fällen eine unter Umständen, nicht unerhebliche Wertminderung, wenn diese z. B. die Bebaubarkeit des jeweiligen Grundstücks einschränkt, welches einen Ausgleichsanspruch mit sich bringt.
Es ist sinnvoll und dringend anzuraten sich das Einverständnis des Nachbarn schriftlich geben zu lassen. Der Vordruck einer Einverständniserklärung ist über das jeweils zuständige Bauordnungsamtes (Internet Formularsammlung) erhältlich. Dieses geht jedoch nicht immer auf die individuellen Begebenheiten ein und ist mit zusätzlichen Angaben und Ausführungen zu ergänzen. Hier gilt: Je besser die Beschreibung und die Absprachen und Festlegungen, umso weniger ist eine ggf. zweifelhafte Auslegung im Nachgang möglich.
Bauen Wand an Wand – was ist zu beachten?
Eine Bebauung im Grenzbereich / Grenzbebauung mit einem Gebäude unterliegt grundsätzlich der Genehmigung durch die Baugenehmigenden Behörde. So sollen Bauschäden am Nachbargebäude vermieden werden. Die Errichtung einer Mauer oder einem Zaun mit größeren Dimensionen (h= 4,0m) das Einverständnis des Nachbarn oder die Genehmigung durch die Baubehörde.
Besonderheiten: Wenn Ihr Nachbar an seiner Grenze bereits ein Gebäude errichtet hat, dürfen Sie in gleichem Maße an der Grenze im Bereich des Nachbargebäudes bauen. Beide Gebäude müssen allerdings über eine sogenannte Brandschutzwand verfügen, damit Sie Wand an Wand bauen dürfen. Wurde in diesem Zuge mit dem Nachbarn eine gegenseitige Baulast vereinbart, können Sie profilgleich an die Brandwand anbauen.
Dies ist jedoch mit einer Gefahrenquelle behaftet. Für Schäden, welche durch die die Realisierung am Gebäude des Nachbarn entstehen, ist der Bauherr in der Haftung. Auch wenn das Nachbargrundstück im Zuge der Tätigkeiten durch den Bauunternehmer nicht berührt wird. Wie ist dies zu verstehen?
Wenn der Bauherr direkt an ein bestehendes Gebäude, welches auf der Grenze steht, anbaut, so sind die Fundamente des Nachbarn nur abschnittsweise freizulegen. Dies ist mit der Lastabtragung in Erdreich zu begründen. Die Außenwand des Nachbarn kann schlicht gesagt abrutschen. Dadurch entstehen durch die Bauarbeiten im besten Fall nur Risse, im schlimmsten Fall massive Schäden welche die Standsicherheit des Gebäudes beeinträchtigen. Der Eigentümer des Nachbargebäudes ist hier für entstehende Schäden durch die Bauarbeiten vollständig zu entschädigen und sein Gebäude instand zu setzen. Hierzu sind diverse Urteile auf Basis des BGB bereits erfolgt.
Was ist also zu tun?
Bei dieser nicht unproblematischen Art der gegenseitigen Grenzbebauung sind folgende Faktoren zu beachten:
Im Vorfeld ist der Nachbar über das geplante Vorhaben zu unterrichten und eine Sachstandsfeststellung / Beweissicherungsverfahren an dem Gebäude des Nachbarn durchzuführen. Dies um zu vermeiden, dass trotz aller Vorsicht im Nachgang Risse am Gebäude moniert werden, welche bereits im Vorfeld vorhanden waren. Die Maßnahme sollte unabhängig von dem Bauunternehmen von dem für die Erstellung der Statik beauftragten Ingenieur (kurz Statiker) begleitet werden. Diese sollte die Tätigkeiten der Fundamentierung und deren Ausführung überwachen.
Haftet ein Eigentümer für Pfusch seines Bauunternehmers an der Grenzwand zum Nachbarn?
Letztendlich haftet der Eigentümer für die mangelhafte Ausführung des Bauunternehmens und die entstandenen Schäden am Nachbargebäude. Der Architekt und der Statiker sind die Erfüllungsgehilfen des Bauherrn. Diese können auf Grund ihrer Fachkenntnisse und im Falle einer Beauftragung der Bauüberwachung mit die Verantwortung für Schäden, im Rahmen ihrer Haftpflichtversicherung, tragen. Sollte der Bauherr diese Leistung nicht beauftragt haben, so bleibt gemäß BGB das Verursacherprinzip bestehen, welches den Bauherrn als Initiator der Baumaßnahme sieht und für eine Beseitigung des entstandenen Schadens belangt.
Wer haftet bei Bauschäden am Nachbargebäude?
Für die Schäden durch Bauarbeiten ist immer der Verursacher haftbar zu machen. Dieses ist in erste Linie der Bauherr und Auftraggeber des Bauunternehmens. Der Unternehmer ist im Rahmen der Haftungskette jedoch ebenfalls in der Haftung und die Ansprüche des Auftraggebers und Bauherrn gegenüber haftbar. Weiterhin bleiben die Fachingenieure im Rahmen ihrer Beauftragung ebenfalls in der Haftung.
Wer haftet für baubedingte Schäden am Nachbargrundstück?
Es handelt sich jedoch nicht immer um Bauschäden am Nachbargebäude. Oftmals sind auch einfach die Zufahrten, Wege oder gar die Grünflächen, welche im Zuge der Bauarbeiten Beschädigt werden. Als Beispiel ist das setzten eine Winkelstützmauer direkt auf der Grenze zu benennen. Hier sind keine Fachingenieure involviert. Das Bauunternehmen kann in diesem Fall eine Beschädigung des Nachbargrundstücks nicht vermeiden. Hier sind im Vorfeld klare Absprachen mit dem Nachbarn und die Wiederherstellung dessen Geländeoberfläche oder Zufahrt mit einzukalkulieren.
